A lei, em especial o disposto no artº 1429º do Código Civil, estabelece a obrigatoriedade de contratação de um seguro que cubra o risco de incêndio para os edifícios em propriedade horizontal, vulgo “condomínio”, abrangendo quer as frações autónomas, quer as partes comuns desses edifícios.
Este seguro, para além dos danos decorrentes diretamente do incêndio, abrange os que resultem dos meios empregados para o combater, assim como os danos derivados de calor, fumo, vapor ou explosão em consequência desse incêndio e ainda remoções ou destruições executadas por ordem da autoridade competente ou praticadas com o fim de salvamento, tal como se encontra previsto na Norma Regulamentar nº 16/2008- R, de 18 de dezembro da Autoridade de Supervisão de Seguros e Fundos de Pensões (ASF), regulando a parte uniforme das condições gerais e das condições especiais uniformes, da apólice de seguro obrigatório de incêndio.
Ora, para a contratação de tal seguro – que deve ser efetuada pelos condóminos ou, na sua falta, pela Administração do Condomínio, caso tal não aconteça dentro do prazo fixado para o efeito em Assembleia Geral – é necessária a indicação do respetivo capital seguro, uma vez que a obrigação da definição de tal valor recai sobre o tomador de seguro, ou seja, quem contrata a apólice.
Neste caso, com exceção de situações pontuais de edifícios para expropriação ou demolição, a valoração do edifício não deverá assentar no seu valor comercial ou patrimonial para efeitos tributários, mas sim no custo de mercado da reconstrução desse edifício, o que deverá incluir todos os seus elementos integrantes, excluindo o terreno em que o mesmo se encontra implantado.
A definição do capital seguro em termos que permitam garantir o custo de reconstrução integral do edifício é um aspeto essencial para a salvaguarda dos interesses dos proprietários das várias frações já que, no caso de ser indicado um capital inferior ao custo de reconstrução, a indemnização paga pelo Segurador será reduzida segundo a regra do subseguro ou infrasseguro.
Este regime determina a aplicação de uma regra proporcional no apuramento da indemnização que pode ser altamente lesiva dos interesses dos condóminos no caso de ocorrência de um sinistro, sobretudo os que comportem consequências mais gravosas.
Veja-se o seguinte exemplo: imagine-se que o capital contratado/valor do edifício indicado na apólice é de 500.000€, mas na realidade o seu custo de reconstrução é de 1.000.000€. Na eventualidade de ocorrer um sinistro que provoque danos no montante de 200.000€, apesar de tal valor ser inferior ao capital seguro, não será por princípio esse o valor a indemnizar, mas sim o correspondente à proporção entre o capital seguro (500.000€) e aquele que efetivamente deveria ter sido contratado (1.000.000€), sendo que 500.000/1.000.000=1/2, ou seja, 50%.
O que, no presente caso, determinará o pagamento de apenas 50% dos prejuízos totais de 200.000€, traduzindo se numa indemnização apurada a final de apenas 100.000€, ou seja, apenas metade dos prejuízos.
Desta forma, para além da extrema importância da correta definição do capital a segurar no momento inicial de contratação do seguro, impor-se-á uma revisão regular do mesmo, para garantir a respetiva atualização, em particular considerando o aumento generalizado dos custos de construção.
Será de notar que, apesar de o legislador ter previsto medidas de mitigação deste risco, quer através da atualização automática anual de capitais (seja pelos índices publicados pela ASF, seja pelo índice constante da própria apólice), quer pelo mecanismo de aplicação da regra proporcional apenas se o capital indicado for inferior a 85% do custo de reconstrução, tal não elimina completamente o risco de desadequação do capital coberto, uma vez que tais parâmetros se aplicarão sempre sobre o capital inicialmente indicado pelo tomador.
