A questão da Habitação, em Portugal, é um problema antigo e para o qual não temos sabido encontrar soluções. Os resultados estão à vista com uma crise que é especialmente significativa pelos impactos que tem sob diferentes formas: o baixo nível de conforto das habitações e a baixa eficiência energética; as rendas que aumentam mais depressa do que os salários; o fraco investimento em habitação, nas últimas décadas, e que, de algum modo está relacionado com aumentos dos custos e baixa produtividade no setor da construção civil; a sobrelotação em muitas residências, particularmente nas grandes áreas metropolitanas; parque habitacional vasto, mas com utilização ineficiente (casas fechadas por várias razões); a saída cada vez mais tardia das casas dos pais por parte dos jovens; parque habitacional de rendas sociais muito débil; o peso significativo das despesas de habitação no orçamento das famílias, etc., etc.
Pela importância do tema, pelo alcance dos seus efeitos importa que a informação em que nos baseamos tenha fontes credíveis. Assim, vale a pena a consulta do Relatório OCDE (OECD Economics Survey: Portugal 2026) publicado no inicio deste ano e que dedica o quarto capítulo às matérias da “Habitação” (“Tackling Portugal’s housing affordability challenge: promoting sustainable and inclusive housing”). A descrição das principais conclusões associada à apresentação de gráficos ilustrativos permite-nos ter um retrato exaustivo do que se tem passado em Portugal.
Teremos de simplificar e resumir correndo o risco de cometermos algumas falhas. Para além da fraca qualidade das habitações (somos o país que apresenta o segundo pior resultado, a seguir à Turquia, nesta variável) ou da já nossa conhecida incapacidade para mantermos as habitações aquecidas no tempo frio (o segundo pior resultado, a seguir a Espanha), é notório o crescimento da relação preço das habitações/rendimentos que sentimos no dia-a-dia. Em Portugal, o preço das casas comparativamente ao rendimento diminuiu, entre 2000 e 2013, e, a partir deste ano, a situação alterou-se e começou a aumentar de forma significativa e muito acima do que se passou no conjunto dos países da OCDE e dos Países do Euro: em Portugal essa relação passa do índice 100, em 2015 (ano-base que serviu de termo de comparação), para 150, em 2024, enquanto no conjunto da OCDE o aumento verificado foi de 100 para 115 e na Zona Euro, de 100 para 105 (valores aproximados). Pagar a casa com os rendimentos de que dispomos é tarefa muito mais difícil – cada vez mais difícil – para os portugueses!
Por outro lado, o investimento em habitação, que tinha sido de 7% a 8% do PIB (valores aproximados), entre 1995 e 2000, superior aos cerca de 6% do PIB na Zona Euro, baixou significativamente até atingir os 2,5% do PIB, em 2013. Na Zona Euro, embora tenha ocorrido uma diminuição, não tão significativa nem tão persistente, o valor do investimento em habitação encontra-se, agora, nos 6% do PIB, enquanto em Portugal se situa nos 4%.
Se o mais baixo investimento em habitação no nosso País – não sendo a explicação completa – nos ajuda a perceber a falta de habitação existente atualmente, talvez nos devamos admirar que Portugal ocupe o terceiro lugar, a seguir a Itália e França, entre as 3 dezenas de países da OCDE analisados, no que respeita ao número de habitações existentes por 1000 habitantes! Uma explicação, entre outras (habitações sem condições mínimas de habitabilidade, p.ex.), estará no facto de cerca de 30% das habitações existentes não serem usadas como residência habitual – neste aspeto somos os primeiros da lista! E esta situação estará a contribuir também para estarmos a assistir à subida significativa da taxa de sobrelotação de habitações, bem como à subida da percentagem de adultos entre os 29 e 35 anos a viverem em casa dos pais, variável que nos coloca em quarto lugar a seguir à Eslováquia, Grécia e Polónia.
Outro aspeto negativo tem a ver com a percentagem muito baixa de habitação social para arrendamento. Em Portugal essa percentagem de habitação social anda à volta de 1% do total das habitações para arrendamento (próximo dos valores em Espanha), enquanto a média da OCDE é de 7%, aproximadamente, e nos Países Baixos é de quase 35% (mais acompanhados por Áustria, Dinamarca, R Unido, França)! Isto não pode deixar de nos questionar sobre os modos como, enquanto sociedade, podemos e devemos olhar para a habitação e para a sua função prioritária de satisfação de uma necessidade básica do ser humano.Este “outro olhar” que se verifica nos Países Baixos, fortemente favorável à habitação social, acaba por nos ajudar a compreender a recente aprovação no Parlamento neerlandês (Tweede Kamer), por um leque alargado de forças políticas, da direita à esquerda – com exceção de liberais e extrema- direita -, da Lei de Promoção das Cooperativas de Habitação.
Com esta aprovação foi dado um passo (falta ainda a aprovação por parte do Eerste Kamer – Senado) no sentido de as cooperativas de habitação serem reconhecidas como um terceiro setor habitacional de pleno direito e o Governo é instado a apoiar ativamente o desenvolvimento das cooperativas de habitação. Com esta lei, o governo, no quadro da sua função de planeamento, deve trabalhar em conjunto com organizações especializadas para apoiar os municípios através de modelos de políticas públicas; apoio jurídico; acompanhamento técnico de projetos; divulgação de boas práticas e de exemplos bem-sucedidos. O Estado disponibiliza ainda um Fundo para a Habitação Cooperativa destinado a facilitar o financiamento.
Os municípios que pretendam promover cooperativas de habitação devem integrar esse objetivo nos seus programas de política habitacional (quantas cooperativas pretendem apoiar, de que forma vão disponibilizar terrenos para construção, que tipo de acompanhamento vão oferecer às cooperativas).
O município que talvez já tenha chegado mais longe no desenvolvimento do movimento cooperativo para a habitação é Amesterdão. Já em março do corrente ano, os principais partidos (com exceção, mais uma vez, dos liberais e da extrema-direita) assinaram um Pacto das Cooperativas de Habitação com o objetivo de atingirem o ritmo de contrução de 1000 habitações cooperativas por ano até ao final de 2035.
O modelo que cada grupo de cidadãos cooperantes segue não é necessariamente igual. De qualquer modo, trata-se sempre de uma iniciativa de cidadãos que desenvolve um projeto próprio (visão social, modelo financeiro, projeto do edificio, regras de sustentabilidade) e candidata-se a terrenos que são disponibilizados pela autarquia para cooperatief wonen (habitação cooperativa). O projeto tem de dar provas de viabilidade, devendo, para o efeito, apresentar estudos de arquitetura, plano financeiro, garantias bancárias, capital próprio dos membros. Além disso, cada projeto pode conter diferentes tipologias de apartamentos, incluindo habitação social, pode dirigir-se a cooperantes de diversos estratos sociais ou diferentes grupos etários, etc. O financiamento é sempre assegurado por diversas fontes, nomeadamente pelos bancos, incluindo os principais bancos neerlandeses – Rabobank, Triodos Bank, etc. – e mesmo bancos alemães como o GLS Bank. O município, para além dos terrenos e outros benefícios, apoia com serviços técnicos e jurídicos e pode integrar o projeto nos programas locais de habitação.
Neste momento existem plataformas colaborativas para divulgação dos projetos em curso e apoio aos grupos de cidadãos (malgrado as dificuldades de tradução, vale a pena espreitar algumas delas: https://www.pwa.coop; https://www.cooplink.nl; https://www.platform31.nl).
Estas cooperativas não vêm resolver o problema de habitação, nos Países Baixos nem, certamente, em Portugal. Representam uma terceira via, para além do investimento do Estado em habitação social ou das empresas para o mercado privado. Mas esta terceira via vem reforçar o papel social que uma política de habitação promove e que vai muito mais além do que o simples fornecimento de uma casa para morar. Em Portugal, e noutros países europeus, também já existem iniciativas colaborativas de habitação, como pode ser visto numa reportagem do jornal Expresso.
Naturalmente que nos poderemos interrogar se na nossa região fará sentido impulsionar a criação de cooperativas de habitação. A resposta óbvia é “Sim!” pela simples razão de que a cooperativa apenas depende da vontade das pessoas, dos cooperantes, e dos meios de que dispõe ou consiga reunir. Além disso, esta resposta de “Sim!” reforça-se porque ela pode significar um contributo maior de cada pessoa envolvida nos assuntos que são de toda a comunidade – alcançaremos, por isso, maiores níveis de conhecimento dos assuntos da comunidade e de participação cívica. A resposta de “Sim!” auto-justifica-se porque ela significa o exercício da liberdade dos indivíduos na comunidade sem substituir as demais vias (pelo Estado ou pelos privados) para a resolução de problemas que podem estar associados à habitação (ou à falta dela ou de condições dignas): saúde, educação, emprego, etc. No campo dos princípios não parece que haja muitas dúvidas.Mas, há necessidade de casas para habitação em Viseu e na região? Os preços, de venda e de arrendamento, estão num nível particularmente elevado? Em 2023, segundo dados do “Programa Nacional de Habitação – Territórios com Falta ou Desadequação da Oferta Habitacional em Portugal” (setembro, 2024), o valor mediano da venda de casas (€/m2), em Portugal, foi de 1611€/m2, em Viseu Dão Lafões (VDL) esse valor atingiu os 753€/m2, longe do valor na Grande Lisboa, 2740 €/m2, ou mesmo da média nacional. No concelho de Viseu, a situação é significativamente diferente, mas sem atingir a média nacional: preço de venda foi de 1150€/m2.
Refira-se que em todos os restantes municipios de “VDL” o valor de venda não atingiu a média regional de 753€/m2. Já quanto aos contratos de arrendamento verificou-se uma dinâmica assinalável no concelho de Viseu a figurar no conjunto dos municipios portugueses que mais contratos de arrendamento fizeram em 2023. Apesar desta grande procura, o valor da renda não foi além dos 4,89€/m2, significativamente abaixo da média nacional de 7,21€/m2 (no 1º trimestre de 2025 este valor já tinha subido para 8,22 €/m2), mas superior à média em VDL de 4,17€/m2 (no 1º trimestre de 2025 este valor já tinha subido para 5,43€/m2). Para além de Viseu apenas S. Pedro do Sul (4,28€/m2) ultrapassou a média da região.
Sem prejuízo de uma apreciação mais alargada da situação do mercado de habitação, parece podermos assinalar o maior dinamismo do concelho de Viseu, que se distingue dos concelhos envolventes, o que é consentâneo com a realidade nacional: maior dinamismo do mercado de habitação nas zonas em que a procura e os preços (de venda e de aluguer) são mais elevados (Litoral e, em particular, Lisboa, Setúbal, Porto, Algrave). Movimentos demográficos e procura de habitação tendem a andar a par e a influenciarem-se reciprocamente.
Não sendo a solução para o problema, as cooperativas de habitação podem dar o seu contributo com a vantagem de constituirem uma solução de mais baixo custo para os consumidores e, acima de tudo, por poderem representar um fator de atração e de dinamismo da sociedade civil de Viseu e poderem, ainda – porque não!? -, apoiar com projetos próprios a regeneração do edificado no centro histórico da cidade.
